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全方位了解前海新區

前海位于深圳南山區,由雙界河、月亮灣大道、媽灣大道、寶安大道和西部岸線合圍而成(以月亮灣大道為界,以西的區域),占地面積約15平方公里,依托深港經濟圈,前海經濟中心要打造成珠三角的“曼哈頓”。
點評:前海地區位于整個珠三角灣區的核心位置。從規劃上講,前海還位于對于整個珠三角地區發展具有至關重要作用的‘香港———深圳———廣州’這一‘脊梁’(臨近這一‘脊梁’的區域都發展很快,比如深圳和東莞;而偏離這一‘脊梁’的區域發展則相對滯后)的核心位置上。因此,從戰略上講,前海這一區域是深圳未來發展最具戰略意義的空間所在,打造成珠三角的“曼哈頓”
前海三個區域
“三區”是指桂灣片區、前灣片區和媽灣片區,三個片區的產業發展各有側重,其中桂灣片區將安排一組標志性的超高層建筑簇群,統領整個前海灣區,并成為景觀視線焦點,打造深圳濱海城市中心的新地標。
前海優惠政策
【1】前海符合條件的企業減按15%的稅率征收企業所得稅。
【2】可獲取跨境人民幣貸款,貸款利率3%-4%之間。
【3】前海的現代物流企業按差額征收營業稅。
【4】境外高端人才和緊缺人才,免征個人所得稅。
【5】符合條件的前海企業獲取前海綜合試點項目扶持資金(1000萬)
【6】為外國籍人才、港澳臺人才、海外華僑和留學歸國人才在前海的就業、生活以及出入境等提供便利。
【7】通過財政專項資金對辦公場所的建設、租賃、裝修、項目硬件設備和軟件購置等費用補貼。
【8】在前海工作的取得國外長期居留權的海外華僑和歸國留學人才的子女可以在前海的國際學校就讀。
點評:前海22條政策及其延伸的細則,主要惠及企業的就是這幾大政策。
前海產業準入主要類型
【1】金融業(銀行業金融機構;非銀行業金融機構;非金融機構;證券公司、證券投資管理機構、期貨公司、基金服務機構、投資咨詢服務機構;融資租賃公司等)
【2】現代物流業(供應鏈管理服務;貿易經濟、代理與服務;電子商務的物流配送與快遞服務;第三方物流服務)
【3】信息服務業(基礎電信業務;增值性電信業務;電子認證服務;第三方公共信息服務等)
【4】專項性服務業(會計、評估、法律業;咨詢服務;工程服務;文化創意服務,人力資源服務;會展服務;教育、醫療服務等)
2015年全面建成基礎設施
《綜合規劃》披露前海未來的建設規模約2600萬至3000萬平方米,總建設投資約3898億元,2015年全面建成前海合作區基礎設施,到2020年實現國內生產總值1500億元。
《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》提到,要求按照“產城融合”、“特色都市”、“綠色低碳”的3大規劃策略,建立科學高效的產業發展體系,塑造充滿活力的魅力水城都市形象,探索高密度開發的低碳生態城區建設模式,將前海建設成為具有國際競爭力的現代服務業區域中心和現代化國際化濱海城市中心。
《綜合規劃》正式披露了前海未來的建設規模,前海合作區總用地面積1492公頃,總建設規模約2600萬至3000萬平方米,其中2600萬平方米為基準規模,3000萬平方米為上限規模。上限規模與基準規模的差值約400萬平方米,應優先滿足未來產業發展需求,以及同步保障公共服務及市政文化設施發展需要。
對于前海硬件建設投資總額,《綜合規劃》給出了官方估算,規劃投資估算涵蓋土地整備、填海工程、基礎設施、建筑工程、其他不可預見費用等5大類。前海合作區總建設投資約3898億元,其中土地整備投資約178億元、填海工程投資約52億元、基礎設施投資約682億元、建筑工程投資約2800億元、其他不可預見費用投資約186億元。
此外,《綜合規劃》指出,前海合作區初步劃定22個開發單元,每個開發單元由若干個街坊組成,規劃共劃定102個街坊。前海合作區規劃基準就業人口約65萬人、居住人口約15萬人,規劃上限就業人口約75萬人、居住人口約22萬人。前海的產業發展目標為到2020年實現國內生產總值1500億元人民幣。
據悉,前海今年啟動水廊道、道路等市政基礎設施的建設,啟動重大基礎設施搬遷工作,全面展開土地整備工作。2014年全面推進交通及市政設施建設,主干路及市政管線基本形成,土地整備工作基本完成。2015年前海合作區基礎設施全面建成,具備基本建設條件,初步形成優良的營商環境,具備招商引資條件。
點評:前海合作區2013年完成續建基礎設施項目5項,新開工基礎設施項目22項。2015年前海合作區的城市骨架和城市基本面貌將清晰可見。
前海將建標志性超高建筑簇群
規劃建設濱海休閑帶公園和水廊道公園
“前海將依據城市空間結構,依托得天獨厚的山海景觀,形成富于海灣風貌的立體化多層次城市空間形態?!?br style="box-sizing: border-box; font-family: 微軟雅黑, 宋體, Arial; color: rgb(95, 95, 95); font-size: 14px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255);"/>規劃標志性超高建筑群
按照《綜合規劃》,濱海休閑帶和三條水廊道作為前海的空間框架,為桂灣片區、鏟灣片區、媽灣片區的高層建筑群體提供綠色的開放空間緩沖。在此基礎上,以公共交通、慢行系統、公共開放空間為網絡,形成立體緊湊的空間布局。
三大片區均以軌道站點為核心,布局多種類型的都市綜合體,形成多組標志性建筑簇群景觀。其中,桂灣片區將安排標志性的超高層建筑簇群,統領整個前海灣區,并成為景觀視線焦點,打造深圳濱海城市中心的新地標。
此外,前海規劃布局濱海休閑帶公園及水廊道公園,打造一批知名開放空間精品項目,包括樞紐廣場、鐵路公園、高架公園、藝術公園、低碳公園、海灣步行街、夜市水道等。
點評:在未來的前海,市民可以看到富于變化的、多層次的、立體天際線結構——第一層的近海建筑天際線,第二層的高層建筑天際線,第三層以大小南山為主體的綠色背景天際線。
打造特色親水空間
“在前海處處可見水。前海將用水賦予城市濱水的個性,讓深圳真正的‘濱?!??!焙鸂N告訴記者,“前海將規劃集生態性、文化性、景觀性、藝術性為一體的濱海休閑帶和水廊道,塑造海濱特色的建筑形態、親水的城市空間?!?br style="box-sizing: border-box; font-family: 微軟雅黑, 宋體, Arial; color: rgb(95, 95, 95); font-size: 14px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255);"/>根據《綜合規劃》,水廊道以“護水、觀水、親水、樂水”為核心理念;雙界河水廊道、桂廟河水廊道、鏟灣河水廊道和環狀水廊道,布局生態、休閑、文化、娛樂、健身等復合型城市功能及公共空間,促進水安全、水環境、水生態、水文化融合發展,打造集實用性、生態性、美觀性、藝術性于一體的綠色空間。
據了解,濱海休閑帶致力于創造充滿活力、綠意盎然的濱海城市意向,將打造最具吸引力的濱海岸線,休閑帶內規劃節慶演藝公園、休閑海岸公園、海港公園等三大濱海公園,設置演繹廣場、親水臺階、觀海平臺、觀光綠道、棧橋、紅樹林灘涂等多樣的海岸空間。
人均公共空間4~5平方米
前海倡導多元文化導向的城市理念,鼓勵設置中小型文化藝術設施和空間,結合布局均質、方便可達的公共開放空間,形成層次豐富的城市公共藝術場所,為前海合作區注入無限的創意文化生機。
城市開放空間的具體類型包括城市公園、城市廣場、街頭綠地、人行道空間、騎樓、開放式建筑中庭、觀景平臺等。開放空間系統布局滿足5分鐘可達性的要求,人均公共空間面積為4~5平方米(以就業人口計算規模)。
“除《綜合規劃》確定的公共綠地外,前海的建設項目也需提供建設用地面積的10%~15%作為開放空間?!?胡燦說。
綜合規劃為前海土地整備指明出路
利益共享兼顧原土地使用權人合法權益
由于歷史原因,前海的15平方公里土地有約三成現時由招商局集團、中集和深圳國際三大企業擁有,土地用途多為工業、倉儲等,而一旦變更為商業辦公或者住宅用途,土地價值將發生巨大變化。
一直以來,外界對前海合作區內三大“地主”的土地如何處理存在各種猜想。深圳政府一直在與三大企業商討解決方案,但最終方案一直沒有出來。然而,此次《綜合規劃》的出臺,讓外界看到了前海土地整備總體的方向。
《綜合規劃》明確指出,要尊重歷史和利益共享,兼顧原土地使用權人的合法權益,保障符合前海合作區主導產業導向的原土地使用權人共享前海合作區展成果。
《綜合規劃》稱,前海合作區內已出讓的工業、倉儲用地變更為商業、辦公、居住用途,且使用的產業類型符合前海產業導向要求的,原土地使用權人可以申請變更土地用途。申請經審查同意后,以市場評估地價標準計算用途變更前后的地價差值作為底價,以公開出讓方式確定土地使用權人。
如無其他競得人報價的,則由原土地使用權人按照底價補繳地價后繼續開發建設。如有其他競買人報價的,以現場競價方式確定競得人。競得人應當向原土地使用權人支付已確定的原合同約定用途市場評估地價,并按照成交價向政府補繳地價后繼續開發建設。此外,按照本規定以現場競價方式確定土地使用權人的,成交價高于底價的溢價部分,原土地使用權人分享一定比例的溢價。
12條軌道線路“挺進”前海
總長度53公里,并規劃建設自行車道系統和步行系統
前海合作區的交通系統一直是各界關注的熱點,《綜合規劃》中共有11條有關綜合交通的規劃。規劃提到,前海合作區將構筑多模式、一體化綜合交通體系,并形成以公共交通為主導、各類交通方式協調發展的交通發展模式。其中,規劃各類軌道線路12條,總長度約53公里,軌道網絡密度3.5公里/平方公里。
《綜合規劃》稱,各軌道線路的具體線站位布局應結合全市軌道交通規劃修編及其它相關規劃進一步優化完善,促進前海合作區城際軌道與全市軌道建設有機結合。
城際軌道線路總計5條。在已規劃的港深西部快速軌道、穗莞深城際線基礎上,將深莞城際線、深惠城際線引入前海合作區,同時遠景預留深珠城際線通道。
城市軌道快線總計3條。在已規劃的城市軌道11號線基礎上,調整原軌道15號線進入前海作為光明快線,增加坪山快線。
城市軌道干線總計2條。分別是已建成的城市軌道1號線和城市軌道5號線,規劃將軌道5號線向南進一步延伸。
城市軌道局域線總計2條。規劃新增西鄉蛇口局域線,同時將已規劃的城市軌道9號線向西延伸至前海合作區。
在道路系統方面,主要包括高速公路、快速路、主干路、次干路和支路。按照過境交通與城市交通分離、城市客運交通與貨運交通分離、快慢到發交通分離的總體原則進行規劃布局。據了解,前海合作區各等級規劃道路總長度為180.0公里,路網密度約12公里/平方公里。
在公交系統方面,前海合作區規劃布設“六橫三縱”共27.3公里的公交專用道網絡,包括東西向的雙界河路、桃園路、東濱路、鏟灣路、興海路、通海路以及南北向的聽海路、振海路和十二號路-臨海路。結合軌道站點和用地功能布局,規劃布設16處、總面積約3.0萬平方米的公交場站,倡導與軌道站點和建筑物一體化建設。
前海合作區規劃建設獨立完善的慢行系統,包括自行車道系統和步行系統。自行車道系統以連續、方便、易達為原則,以軌道站點接駁和健身休閑為主要功能。前海合作區規劃布設自行車道總長共36.8公里,其中,以軌道接駁功能為主的自行車網絡總長約19.5公里,布設在航海路、振海路、十二號路-臨海路、桃園路、五號路以及通海路上;以健身休閑為主的自行車網絡總長約17.3公里,依托濱海休閑帶和水廊道布設。
步行通道系統也是前海交通系統的一大特色。據悉,步行通道系統突出了前海水城特色,且營造舒適宜人的步行環境。前海合作區規劃布設步行道總長共127.0公里。其中,以軌道接駁功能為主的步行網絡總長約20.7公里,布設在航海路、振海路、桃園路、五號路、興海路以及通海路上;步行健身休閑網絡布局與自行車健身休閑網絡布局相一致;短距離通勤步行網絡總長約89.0公里。
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前海公共休閑空間簡介
濱海休閑帶公園:從媽灣港區7號泊位北側為起點,一直沿弧線形海灣延伸至鏟灣片區、桂灣片區、寶安中心片區及大鏟島港區內媽灣大道大橋處(整個前海灣)。將適當安排休閑商業、文化娛樂、藝術創意等復合功能。
水廊道公園:包括雙界河、桂廟河、鏟灣河三片水廊道公園,是前海合作區重要的大型公共開放空間,亦是通風納潮的生態場所。
樞紐廣場:位于桂灣片區的綜合交通樞紐開發單元內,是前海合作區具有象征性的門戶節點空間。以塑造可持續發展的城市環境為導向,廣場內可充分感觀“水、風、光”等自然要素,并有機安排具有活力的商業、文化、休閑等設施。
鐵路公園:利用媽灣片區內平南鐵路局部地段的鋼軌和枕木,將其改造為具有城市歷史文化價值的鐵路公園。
高架公園:結合前海合作區快速道路近中遠期轉化的總體改造思路,考慮將部分高架道路段改造為高架公園。通過對廢棄高架道路的再生利用并賦予設計創意,營造出一個充滿個性的城市公園。
藝術公園:位于鏟灣片區內,建設一個綠樹成蔭、具有現代藝術感的時尚公園。通過陳列多樣的都市藝術作品,為人們提供一個文化體驗、參與和享受悠閑生活的場所。
低碳公園:位于鏟灣片區內,運用低碳技術和采用環保材料建設座椅、垃圾箱、地面鋪裝、燈光等,同時展示國內外新穎的環保創意,喚起市民建設低碳城市的社會意識,引導低碳生活。
海灣步行街:位于桂灣片區內的金融區核心地帶,直通海濱并與辦公區直接相連。步行街一層兩側將布滿咖啡茶座、精品小店,二層結合建筑室外空間形成多組露臺觀海。
夜市水道:位于桂灣片區內的環狀水道兩側,結合兩側建筑布局,創造一處具有國際化韻味的酒吧和精品濱水商業街區。
探索發展深港兩地離岸金融服務體系
“金融改革創新是前海發展的重中之重?!薄毒C合規劃》中明確提出,前海在離岸金融、跨境貸、內地證券公司投資港股等金融、資本市場合作方面進行試點和探索。
《綜合規劃》指出,在發展離岸金融業務方面,前海將探索發展深港兩地人民幣同業拆借、離岸結算等業務,試點企業對外投資、境外融資;支持跨境貿易信用證辦理和人民幣結算,非金融機構進入外匯市場以及非居民境外貨幣借貸、外匯買賣、境外證券交易、境內期貨交易等離岸金融業務;積極推動人民幣債券市場建立。
《綜合規劃》還指出,在深港資本市場合作方面,鼓勵香港等境外金融機構及其金融后臺進駐前海,設立國內總部、分支機構等,開展貸款、信貸、資產管理、保險等業務;給予本地券商和基金公司在香港分支機構QFII待遇;試點本地證券公司投資港股;推動各類要素交易市場集聚發展,支持深港同類型市場合作研發新產品。
在保險創新發展試驗區建設方面,鼓勵香港保險機構、自保公司入區;支持組建各類再保險公司;支持開展各類新保險產品試點工作;促進深港兩地保險公司在產品開發、渠道開拓和理賠服務等方面開展資源整合和業務合作。
與此同時,前海還將支持創新型金融機構的集聚發展,包括建立多領域、多層次融資方式相互配合的中小企業融資服務體系;發展證券投資、融資租賃、融資擔保、信用擔保、無行資產質押、汽車金融、供應鏈金融、航運金融、消費金融等有利于健全本區金融市場功能的業務,加快發展保險中介、保險精算、信用評級、金融銷售網絡、金融監管等金融中介服務機構;鼓勵和吸引國內外創業投資、私募股權投資等企業入駐,打造股權投資資本集聚中心。
幼兒園學校醫院一個都不能少
15所幼兒園、5所中小學、一所綜合醫院、15處社康中心、5處區級文化中心、15處體育活動場地……一連串的數據充分說明了前海未來公共服務設施的完備。
根據《綜合規劃》,未來前海的教育設施包括幼兒園15所,中小學(九年一貫制學校)基準數量5所(另增設2所為彈性指標)。此外,還規劃了專業培訓教育機構多處。
在醫療衛生方面,前海規劃的醫療衛生設施主要為綜合醫院和社區健康服務中心,其中規劃綜合醫院1處(另增設1處為彈性指標),社區健康服務中心15處,其它類型醫療服務設施多處?!毒C合規劃》鼓勵引進其它定制型健康管理及專業醫護服務機構,拓展面向高端人群的專業醫療服務領域。
文化娛樂方面,未來前海將建的文化娛樂設施包括大型文化娛樂設施(如音樂廳、圖書館等)以及社區文化中心。規劃居住區級文化中心5處,其它類型文化娛樂設施多處。并鼓勵引進其它中小型公共藝術、多種類型的俱樂部及商業會所等,營造常態化的公共文化生活氛圍。
《綜合規劃》中,前海的體育設施主要為社區體育活動場地,共有15處,建議結合社區商業中心、社區文化中心、綠地廣場及屋頂花園進行配置。
此外,前海還規劃建設3處派出所、11處社區管理用房、4處室外固定避難場所、3座消防站以及16個公交場站等。

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